Confira cuidados importantes antes de comprar qualquer imóvel usado no Brasil

Adquirir um imóvel é uma das decisões financeiras mais relevantes da vida de uma pessoa. Seja para moradia própria ou investimento, esse tipo de aquisição exige atenção redobrada, especialmente quando se trata de um imóvel usado.

Diferentemente de imóveis novos, que normalmente seguem padrões construtivos atualizados e vêm com garantias do construtor, os imóveis usados carregam histórico de ocupação, reformas, manutenções e, muitas vezes, pendências legais ou estruturais que o comprador precisa avaliar com cautela.

No Brasil, o mercado de imóveis usados é bastante ativo, representando uma grande parcela das transações imobiliárias.

Porém, ao mesmo tempo em que esses imóveis podem oferecer vantagens como localização privilegiada, preços mais atrativos ou metragem superior, também escondem riscos que, se ignorados, podem gerar prejuízos significativos e até inviabilizar o negócio.

Neste artigo, você vai conhecer os principais cuidados ao comprar um imóvel usado, com foco em garantir segurança jurídica, financeira e estrutural. Acompanhe as orientações práticas e evite dores de cabeça no futuro.

Corpo do Artigo com 5 Títulos Principais

Verifique a Documentação do Imóvel com Atenção Redobrada

Antes de qualquer negociação, é fundamental confirmar se o imóvel está regularizado documentalmente. Isso inclui verificar:

• Registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, com matrícula atualizada, onde consta o histórico completo de proprietários, alienações, penhoras e averbações.

• Certidões negativas de débitos municipais, como IPTU e taxas de lixo.

• Habite-se e averbações de reformas ou ampliações, caso tenham ocorrido.

• Certidão de ônus reais, para saber se há alguma dívida vinculada ao imóvel.

• Certidão vintenária (últimos 20 anos), que mostra o histórico de propriedade e transações.

Além disso, verifique se o vendedor é realmente o proprietário ou se há coproprietários que precisam assinar o contrato. Em caso de herança, é preciso conferir se o inventário foi finalizado. A ausência desses cuidados pode gerar sérios entraves legais futuramente.

Faça uma Análise Estrutural e Avaliação Técnica do Imóvel

Um dos maiores erros ao comprar um imóvel usado é confiar apenas na estética. Por mais bonito que o imóvel pareça, é essencial realizar uma vistoria técnica, preferencialmente com um engenheiro ou arquiteto, para avaliar a estrutura, instalações e condições gerais da edificação. Os principais pontos de atenção incluem:

• Rachaduras em paredes e lajes (podem indicar problemas estruturais sérios).

• Infiltrações, mofo e umidade, especialmente em tetos, rodapés e banheiros.

• Instalações elétricas e hidráulicas, que devem estar atualizadas e em conformidade com normas técnicas.

• Cobertura e telhado, onde infiltrações e goteiras podem estar ocultas.

• Esquadrias, pisos e revestimentos, que podem demandar trocas ou manutenções dispendiosas.

Essa análise técnica também é útil para calcular eventuais gastos de reforma, que precisam ser somados ao valor de aquisição para se ter um panorama realista do investimento.

Investigue o Histórico do Imóvel e da Região

Nem sempre os problemas estão no imóvel — às vezes, o maior risco está no entorno ou no histórico do imóvel. Investigue:

• Histórico de vizinhança: barulho excessivo, presença de bares, áreas de risco ou falta de segurança podem desvalorizar o imóvel.

• Região sujeita a alagamentos, deslizamentos ou instabilidade do solo.

• Histórico do imóvel: verifique se já foi palco de ações judiciais, despejos, se esteve envolvido em heranças disputadas ou se era alugado por inquilinos problemáticos.

Além disso, pergunte aos moradores ou ao síndico do condomínio (se for o caso) sobre custos fixos, conflitos internos, reformas previstas e fundo de reserva. Isso ajuda a prever despesas futuras e evitar surpresas após a compra.

Negocie com Transparência e Formalize Todos os Documentos

Uma das etapas mais negligenciadas por compradores inexperientes é a formalização correta do negócio. Mesmo que a negociação pareça amigável, todo o processo deve ser documentado. Os cuidados principais são:

• Utilizar um contrato de compra e venda com cláusulas claras, que preveja multas, prazos, condições de pagamento e entrega das chaves.

• Solicitar recibos de sinal ou entrada pagos, além de comprovantes bancários.

• Utilizar uma imobiliária ou advogado imobiliário, que ajudam a garantir a regularidade jurídica do processo.

• Evitar pagamentos em espécie ou por fora, que dificultam comprovação futura.

• Após o pagamento total, lavrar a escritura pública de compra e venda no cartório de notas e providenciar a averbação da nova matrícula em seu nome.

Esse processo garante a segurança da transação e impede que o imóvel fique em nome do antigo proprietário, o que pode gerar problemas fiscais, de sucessão ou até fraudes.

Considere os Custos Ocultos e Avalie o Real Custo-Benefício

Comprar um imóvel usado não significa apenas pagar o valor de venda. Existem diversos custos adicionais que devem ser considerados no planejamento:

• Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): geralmente entre 2% a 4% do valor do imóvel.

• Escritura pública e registro da propriedade, cujos valores variam conforme o estado e o cartório.

• Reformas e adaptações, que podem consumir um orçamento relevante, especialmente se forem estruturais.

• Condomínio atrasado ou contas vencidas (água, luz, gás, etc.), que o novo comprador pode ser obrigado a quitar, se não forem negociadas.

• Corretores ou intermediários, que podem cobrar comissão de 5% a 6% do valor total da venda.

Portanto, antes de fechar o negócio, calcule o custo total da aquisição e compare com imóveis similares na mesma região. Às vezes, um imóvel novo ou na planta pode ter um custo-benefício mais favorável no longo prazo.

5. Conclusão

Comprar um imóvel usado pode ser uma excelente escolha, desde que o processo seja conduzido com planejamento, cautela e o suporte adequado.

Os cuidados envolvem muito mais do que apenas avaliar o preço ou a localização. É necessário analisar a documentação, o estado físico do imóvel, os riscos jurídicos e os custos totais envolvidos na aquisição.

Cada etapa — desde a vistoria técnica até o registro em cartório — tem um impacto direto na segurança e no sucesso da transação.

Ao negligenciar algum desses pontos, o comprador pode acabar enfrentando problemas que vão desde gastos inesperados até disputas judiciais longas e desgastantes.

Por isso, a melhor estratégia é se informar, buscar orientação de profissionais especializados e agir com prudência em cada fase. Assim, é possível transformar a compra de um imóvel usado em uma experiência segura, rentável e satisfatória.

Nota: Este artigo tem fins exclusivamente informativos e não substitui a consulta com profissionais qualificados.

Recomenda-se sempre a contratação de um advogado especializado em direito imobiliário, um engenheiro civil ou arquiteto habilitado para vistoria técnica e o auxílio de cartórios e despachantes de confiança para garantir a regularidade da documentação.

Cada imóvel possui particularidades que devem ser avaliadas individualmente, e apenas profissionais experientes poderão oferecer orientações seguras para sua tomada de decisão.